Financiamento do imóvel atrasado: quando o banco pode leiloar

No financiamento com alienação fiduciária, o atraso não leva o imóvel a leilão de imediato. Depois da carência do contrato (ou de 15 dias, se o contrato não fixar outra), o cartório de registro de imóveis intima o devedor a pagar em 15 dias. Sem pagamento, a propriedade é consolidada em nome do banco, que tem 60 dias para fazer o leilão (Lei 9.514/1997, arts. 26 e 27). No financiamento da casa própria, ainda é possível pagar as parcelas vencidas e as despesas até a averbação da consolidação e manter o contrato.

Quem atrasa o financiamento do imóvel costuma receber primeiro ligações e cartas do banco e só depois a intimação do cartório. É nesse ponto que muitas famílias perdem tempo, porque não sabem que o prazo já começou a correr. Neste texto explico como funciona a alienação fiduciária de imóvel, o caminho do atraso até o leilão, até quando dá para pagar e manter o imóvel e o que acontece depois do leilão, com as regras atualizadas pela Lei 14.711/2023.

A maioria dos financiamentos imobiliários hoje usa a alienação fiduciária. Pela Lei 9.514/1997, o devedor transfere ao banco a propriedade resolúvel do imóvel como garantia da dívida (art. 22). Na prática:

• O banco fica com a propriedade em garantia: a propriedade fiduciária se constitui com o registro do contrato no Registro de Imóveis (art. 23).
• Você fica com a posse: o devedor é o possuidor direto e pode usar o imóvel livremente enquanto estiver em dia (art. 23 e art. 24, inciso V).
• IPTU e condomínio são seus: cabe ao devedor pagar o IPTU e as taxas condominiais (art. 23, § 2º).
• Pagou tudo, a propriedade volta: com a quitação, o banco tem 30 dias para fornecer o termo de quitação, sob pena de multa (art. 25, §§ 1º e 1º-A).

O contrato precisa indicar o valor do imóvel para efeito de leilão e os critérios de revisão desse valor (art. 24, inciso VI). Esse número pesa muito lá na frente, no primeiro leilão.

Exemplo prático

Um casal financiou um apartamento em Canoas com alienação fiduciária. Eles moram no imóvel, pagam o condomínio e o IPTU, mas a matrícula mostra a propriedade fiduciária em nome do banco até a última parcela. Se atrasarem, o banco não precisa entrar com processo judicial para retomar o imóvel: o procedimento corre no cartório.

1. Carência: o contrato pode fixar um prazo de carência depois do vencimento; se não fixar, ele é de 15 dias (art. 26, §§ 2º e 2º-A).
2. Intimação pelo cartório: a pedido do banco, o oficial do registro de imóveis intima o devedor a pagar, em 15 dias, as parcelas vencidas e as que vencerem até o pagamento, com juros, penalidades, encargos, tributos, condomínio e despesas de cobrança (art. 26, § 1º).
3. Forma da intimação: pessoal, por oficial de registro ou pelo correio com aviso de recebimento (art. 26, § 3º). Se o devedor não for encontrado, a intimação pode ser por edital (art. 26, § 4º). Mudar de endereço sem avisar o banco é responsabilidade do devedor (art. 26, § 4º-A).
4. Consolidação da propriedade: sem pagamento no prazo, o cartório averba na matrícula a consolidação da propriedade em nome do banco, depois que ele paga o imposto de transmissão (art. 26, § 7º). No financiamento da casa própria, essa averbação acontece 30 dias depois do fim do prazo para pagar (art. 26-A, § 1º).
5. Leilão em 60 dias: consolidada a propriedade, o banco promove leilão público em até 60 dias do registro (art. 27). As datas, horários e locais são comunicados ao devedor por correspondência aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico (art. 27, § 2º-A).
6. Primeiro e segundo leilão: no primeiro, o lance precisa alcançar o valor do imóvel fixado no contrato; se não alcançar, há segundo leilão em 15 dias, com lance mínimo igual à dívida, às despesas e aos encargos. O banco pode, a seu critério, aceitar lance de pelo menos metade da avaliação (art. 27, §§ 1º e 2º).

Exemplo prático

Uma família atrasa três parcelas. O contrato tem carência de 30 dias. Passada a carência, o cartório entrega a intimação e abre o prazo de 15 dias. Eles não pagam. Trinta dias depois, a consolidação é averbada, e o banco marca o primeiro leilão para dali a cinco semanas. Cada etapa tem data, e cada data é uma chance de reagir.

Há uma diferença importante entre essas fases. Até a consolidação, paga-se o atraso e o contrato continua. Depois dela, o direito de preferência exige o valor da dívida inteira, com despesas, tributos e o imposto de transmissão pago pelo banco, o que é muito mais caro. Por isso o prazo da intimação é o momento que mais importa.

Em três anos atuando com Direito Bancário, percebi que a intimação do cartório é o documento mais subestimado nesses casos. Quem age dentro daqueles 15 dias tem caminhos que, depois da consolidação, ficam bem mais estreitos.

Sérgio Medeiros, advogado, OAB/RS 134.160

• Sobra do leilão: se o imóvel for vendido por mais do que a dívida, as despesas e os encargos, o banco entrega a diferença ao devedor em até 5 dias, incluída a indenização de benfeitorias (art. 27, § 4º).
• Casa própria sem lance suficiente: no financiamento para aquisição ou construção do imóvel residencial do devedor, se o segundo leilão não alcançar o mínimo, a dívida é considerada extinta, com quitação recíproca (art. 26-A, § 4º).
• Demais casos com saldo devedor: fora dessa hipótese, se o leilão não cobrir a dívida, o devedor continua obrigado pelo saldo, que pode ser cobrado em execução (art. 27, § 5º-A).
• Desocupação: o banco ou quem arrematou tem direito à reintegração de posse, concedida liminarmente, com prazo de 60 dias para desocupar (art. 30).

Depois da arrematação, ações que discutem cláusulas do contrato ou o procedimento de cobrança e leilão não impedem a reintegração e se resolvem em perdas e danos, com exceção da falta de notificação do devedor (art. 30, parágrafo único). Em outras palavras: a discussão precisa vir antes.

Exemplo prático

Um imóvel residencial financiado vai a segundo leilão, e o maior lance não alcança o valor da dívida com as despesas. Como é financiamento da casa própria, a dívida se extingue e o banco fica com o imóvel. Se fosse um imóvel dado em garantia de um empréstimo para a empresa, o saldo que sobrasse poderia ser cobrado do devedor.

• ignorar a intimação do cartório achando que é mais uma carta de cobrança;
• mudar de endereço ou de e-mail sem comunicar o banco;
• confiar em acordo verbal com o gerente, sem documento assinado;
• esperar o leilão para tentar negociar, quando o valor exigido já é o da dívida inteira;
• entrar com ação sem pedido urgente e sem depósito, contando que ela suspenda o procedimento.

Quando o imóvel também está ligado a outros problemas, como compra na planta ou defeitos de construção, a análise passa pelo direito imobiliário. Se o atraso do financiamento é parte de um conjunto de dívidas bancárias, o plano precisa considerar todas elas.

Com quantas parcelas atrasadas o imóvel vai a leilão?

A lei não fixa um número de parcelas. O procedimento começa depois da carência do contrato, ou de 15 dias se não houver carência, com a intimação para pagar em 15 dias (art. 26, §§ 1º, 2º e 2º-A).

A intimação pode ser feita por e-mail?

Se o devedor informou contato eletrônico no contrato, o envio da intimação por esse meio é obrigatório pelo menos 15 dias antes de uma intimação por edital (art. 26, § 4º-B). A intimação principal é pessoal, por oficial ou pelo correio com aviso de recebimento.

A Lei do Superendividamento protege o imóvel financiado?

Não diretamente. O artigo 104-A, parágrafo 1º, do Código de Defesa do Consumidor exclui do processo de repactuação as dívidas de financiamento imobiliário e de crédito com garantia real.

Posso entregar o imóvel ao banco para quitar a dívida?

Sim, com a concordância do banco. O artigo 26, parágrafo 8º, permite dar o direito sobre o imóvel em pagamento da dívida, sem os procedimentos do leilão.

Se você recebeu a intimação do cartório ou está com parcelas do financiamento em atraso, fale comigo pelo WhatsApp. Explico os prazos que estão correndo e o que cada caminho exige antes da próxima data.